En septiembre brindaron más de USD 100 millones de préstamo hipotecario, cifra récord desde 2018. Las propiedades más demandadas son las destinadas a primera vivienda.
El mercado hipotecario argentino está dando claras señales de recuperación, un avance que, si bien incipiente, es visto como el primer paso hacia la revitalización de un sector golpeado por más de 5 años de crisis.
Con 22 bancos que actualmente (el Banco Hipotecario fue el primero en reintroducirlos a fin de abril) ofrecen créditos ajustados por la Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), en septiembre último se logró un volumen de préstamos superior a los USD 100 millones, nivel que no se registraba desde agosto de 2018 (se otorgaron $125.704 millones y el gráfico de abajo, en base a datos del BCRA, muestra la rápida evolución de esas líneas).
Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria especializado en el mercado inmobiliario, destacó a Infobae que la cifra es muy significativa, aunque aún insuficiente en relación al déficit estructural del país en términos de vivienda.
“Estamos en una buena senda. En septiembre se otorgaron más de USD 100 millones en créditos UVA, algo que no pasaba desde hace seis años”, señaló.
Según datos de los Colegios de Escribanos de CABA y la provincia de Buenos Aires, en septiembre se concretaron unas 1.400 operaciones de compra a través de créditos hipotecarios, una cifra 20 veces mayor a la de principios de año. Esto equivale a un aumento del 1.900% en apenas nueve meses, aunque desde niveles muy bajos.
El especialista es optimista sobre la continuidad del fenómeno. “Si la actividad económica se afianza, los salarios mejoran y se reduce la volatilidad, en dos o tres años podríamos compararnos con otros países de Latinoamérica. El crédito hipotecario es una de las decisiones a más largo plazo que toma una persona, y son pocas las que se extienden a 25 años tanto en lo económico como en lo personal”, remarcó.
Por cierto, el crédito hipotecario nunca fue masivo en la Argentina. Hubo períodos de mayor volumen, como a fines de los ‘40 con Juan Domingo Perón en el Gobierno, o en los ‘90 hasta principios de los 2000, pero nunca superó el 5% de la economía, un nivel que en otros países es considerado básico.
Demanda
La demanda se centra principalmente en propiedades para primera vivienda y proyectos de refacción o ampliación del hogar.
El dinamismo actual resulta muy interesante. Maximiliano Coll, subgerente general de Banca de Personas del Banco Ciudad, confirmó a Infobae que se están otorgando unos 10 créditos diarios.
Desde el anuncio inicial de los bancos, se registró una gran cantidad de consultas (más de 250.000) y simulaciones para acceder a planes de hasta $250.000.000 para comprar (ver gráfico más abajo). Algunas líneas permiten montos mayores o menores, siempre con cuotas ajustadas en UVA. La mayoría de las entidades financian hasta el 75% del valor de la propiedad, aunque el Banco Macro cuenta con la línea Joven, que ofrece hasta el 90% de financiación sobre el valor de la vivienda.
Para reducir el valor de la cuota, es fundamental contar con el mayor anticipo posible. Además, quienes tomen estos créditos deben considerar que, aparte del 25% del valor de la vivienda, necesitarán alrededor de un 5% adicional para comisiones inmobiliarias y otros gastos.
Por los bancos
La demanda de créditos hipotecarios sigue creciendo, reflejándose en un aumento de simulaciones y precalificaciones. Según los datos del Banco Hipotecario, más de 130.000 personas realizaron simulaciones de crédito en su sitio Web, mientras que alrededor de 15.000 precalificaron para obtener un crédito, tanto de manera virtual como en las sucursales. De estas precalificaciones, el 5% ya concretó su solicitud, gestionando créditos por un total de más de $50.000 millones; cabe destacar que el 70% de las tramitaciones se hicieron en forma digital, consolidando la preferencia por el canal online.
Javier Varani, gerente del Área de Relaciones Institucionales del Banco Hipotecario, precisó que “el 76% de los créditos otorgados son para la compra de vivienda, un 13% para construcción, un 6% para ampliación y el 5% restante para terminación de obra”.
Además, el monto promedio solicitado es de $80 millones, con ingresos promedio de $3,3 millones entre quienes acceden al crédito. La mitad de las solicitudes fueron presentadas por dos titulares, sumando ingresos para facilitar el acceso al préstamo. En cuanto a los plazos, el 70% de los créditos fue solicitado a 30 años.
Por su parte, el Banco Nación sigue registrando una fuerte demanda de créditos hipotecarios, con 50.000 solicitudes recibidas y 9.000 préstamos ya aprobados.
“La mayoría de los solicitantes opta por la línea basada por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), que permite trasladar al final del préstamo cualquier diferencia de la actualización de la cuota si los ingresos crecen por debajo de la inflación,” destacó Gastón Álvarez, gerente general del Banco Nación.
En los últimos meses, los bancos confirmaron un aumento constante en las consultas y solicitudes de créditos hipotecarios, impulsado por clientes que comparan el costo de una cuota con el de un alquiler. Esta tendencia refleja una preferencia creciente por opciones de financiamiento que permitan acceder a la propiedad.
En el Banco Macro, las consultas y desembolsos para la compra de viviendas se registran tanto en CABA como en el interior, ya que el 70% de sus sucursales están fuera de Buenos Aires y la provincia bonaerense.
Francisco Muro, gerente de Distribución y Ventas del Macro, comentó que mes a mes los desembolsos se incrementan entre un 10% y 15% desde mayo último. “Actualmente, realizamos alrededor de 1.120 operaciones mensuales y, hasta el momento, se destinaron más de $9.800 millones en créditos enfocados exclusivamente en la compraventa, impulsados mayormente por jóvenes”.
La cuota promedio del primer año, por cada $10 millones de préstamo, es de $80.000 para clientes que cobran su sueldo en el banco, amplió Muro.
Desafío y futuro
Fernando Álvarez de Celis, director de la Fundación Tejido Urbano, advirtió que acceder a estos préstamos sigue siendo complejo. “Un crédito de USD 40.000, que solo cubre una parte de una vivienda promedio en CABA, exige ingresos mínimos de $1.000.000 y cuotas de $240.000. Además, algunos bancos limitan sus préstamos a ciertas provincias,” señaló.
Destacó que se necesitan al menos cinco años de políticas continuas en créditos hipotecarios para empezar a reducir el déficit habitacional. “Los créditos a largo plazo son un primer paso para ampliar el stock de viviendas y reducir el déficit,” agregó Álvarez de Celis.
De cara al futuro, los especialistas coinciden en que la clave estará en mantener una política constante de otorgamiento de créditos hipotecarios y en implementar nuevas iniciativas para facilitar el acceso al financiamiento, en especial para los sectores de menores ingresos.
En varios países, los gobiernos subsidian parte de los créditos para jóvenes, familias de bajos recursos y otros grupos vulnerables, algo que, según González Rouco, sería un paso importante si se pretende expandir el acceso al crédito en Argentina.
A medida que el mercado continúa adaptándose, el sector bancario enfrenta el desafío de atender una demanda creciente, que pone en evidencia la necesidad de personal y recursos para procesar las solicitudes.
“A largo plazo, esta recuperación incipiente podría allanar el camino hacia un mercado inmobiliario más accesible y estable en el país, mientras que los usuarios finales, en su mayoría jóvenes en búsqueda de su primera vivienda, se posicionan como los principales protagonistas de esta nueva etapa”, consideró Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades.
Fuente: Infobae
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